Кадастровая палата по Архангельской области и Ненецкому автономному округу провела «горячую линию» по вопросам жилищных прав детей. Мероприятие состоялось в рамках всероссийской акции «День правовой помощи детям», которая прошла во всех регионах Российской Федерации.
Эксперты Кадастровой палаты ответили на самые популярные вопросы, поступившие на телефон горячей линии:
Кто вправе представлять интересы несовершеннолетнего при совершении сделок с недвижимостью и регистрации имущественных прав ребёнка?
Законными представителями несовершеннолетнего ребёнка являются его родители, усыновители, попечители или опекуны.
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), договор от их имени заключают законные представители: родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей − родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
При обращении за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он самостоятельно подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию.
Важно знать, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. При этом, совершение сделки через нотариуса не исключает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства.
С какого возраста ребёнок считается совершеннолетним и может совершать сделки с недвижимостью без согласия родителей?
В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.
Вместе с тем, гражданин 16-18 лет может быть признан судом полностью дееспособным вследствие эмансипации (ст.27 ГК РФ) или вступления в брак и может сам распоряжаться своим имуществом без согласия третьих лиц.
На что следует обратить внимание при покупке жилья с использованием средств материнского капитала?
В договоре купли-продажи следует максимально полно описать стороны: продавца и покупателя (покупателей): Ф.И.О., адреса места жительства и документы, удостоверяющие личность продавца, а также номер банковского счета продавца − для последующего перечисления ему денежных средств.
Покупателем жилого помещения по договору может быть владелец сертификата, его супруг или вся семья (родители и их несовершеннолетние дети).
Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать сведения об объекте недвижимости, приобретаемом владельцем сертификата (его семьей). Эти сведения должны позволять точно определить, какое именно жилое помещение будет принадлежать покупателю. Если договор таких сведений не содержит, он считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
С использованием средств материнского капитала допускается приобретение доли в праве собственности на жилое помещение. В этом случае в тексте договора необходимо указать на то, что приобретается изолированное жилое помещение (комната), площадь которой равноценна определенной сторонам договора доле в праве собственности на квартиру (дом). При этом соответствующая комната должна быть четко индивидуализирована (с указанием ее площади). Соответственно, предметом договора будет не доля в праве собственности, а именно жилое помещение (комната). Если же это сделать невозможно, в договоре о приобретении доли в праве собственности на жилое помещение целесообразно определить порядок пользования этим жилым помещением. Такой порядок можно определить и отдельным соглашением.
Как проверить недвижимость перед покупкой?
В первую очередь нужно проверить, находится ли квартира в собственности ее продавца. При покупке квартиры также необходимо знать, находится ли приобретаемая недвижимость в залоге, ренте, имеет ли иные ограничения в виде арестов и запретов.
Дело в том, что недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что квартира находится в залоге, сдается в аренду, используется для получения ренты, находится под арестом и т.д. На самом деле, возможность и порядок продажи квартиры зависят от вида обременения: для продажи залоговой квартиры необходимо разрешение кредитора, для реализации рентного жилья – согласие получателя ренты. Полностью исключают возможность продажи объекта недвижимости арест и запрет совершения регистрационных действий.
Чтобы проверить всю эту информацию, необходимо запросить выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Также полезно будет поинтересоваться историей квартиры. Запросив выписку о переходе прав на объект недвижимости, можно получить сведения не только о текущем владельце, но и о предыдущих – с указанием дат регистрации предыдущих переходов права и документов-оснований. Стоит насторожиться, если переходы прав были очень частыми. Риски для покупателя заключаются в том, что каждая из сделок в цепочке должна соответствовать закону и не нарушать прав третьих лиц. В ином случае, оспаривание даже одной сделки из цепочки может привести к истребованию имущества у последнего собственника.
Может ли несовершеннолетний в возрасте 14 лет участвовать в согласовании местоположения границ земельного участка?
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут самостоятельно участвовать в согласовании местоположения границ земельного участка при наличии письменного согласия своих законных представителей, предусмотренного ст.26 ГК РФ.
Материал подготовлен филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу
